26 septiembre 2012

Diagnostic immobilier pour les professionnels

Les diagnostics immobiliers réglementés

En bâtiment, le diagnostic est la démarche par laquelle l’expert généraliste ou spécialiste évalue un bâtiment selon des indicateurs ou critères propres à l’objet de l’étude.

Un diagnostic immobilier est un contrôle d’une habitation réalisé par un expert. Il aboutit à un bilan de l’état du bien. Pour se faire le diagnostiqueur doit être certifié.

Le diagnostic de Performance ÉnergétiqueLes dispositions prises lors du Grenelle de l’environnement devaient en faire un outil de mesure en terme de consommation d’énergie et de gaz à effet de serre avec 3 objectifs principaux :

1/ Informer le futur propriétaire ou le futur locataire sur la consommation énergétique du logement (en kilo Watt heure/Equivalent Pétrole/m2 et par an) et le coût moyen de celle-ci.

Compte tenu des méthodes de calcul disponibles, ce coût résulte soit d’une méthode standardisée de calcul de la consommation (à partir d’une méthode de calcul mise au point par les Pouvoirs Publics), soit de la moyenne des relevés des consommations sur 3 ans.

L’information donnée est une estimation à partir d’un prix moyen du kWh fourni par la DGEMP (Direction Générale de l’Energie et des Matières Premières).

2/ Sensibiliser le futur propriétaire ou locataire aux conséquences de sa consommation en énergie sur le climat de notre planète, en repérant cette consommation (en kWh/m²/an) et les émissions de CO2 (en kg/m²/an) qui en résultent, d’une part sur une étiquette « énergie » et d’autre part sur une étiquette « climat », suivant une échelle de A (logement économe) à G (logement énergivore).

3/ Donner au futur propriétaire ou locataire des conseils pour maîtriser sa consommation sous forme de recommandations de gestion et de comportement et au futur propriétaire des recommandations de travaux d’économie d’énergie ou de lutte contre l’effet de serre.

C’est en tout cas ce à quoi aspire le gouvernement, mais sur le terrain la réalité est toute autre. Le diagnostic de Performance Energétique lui-même est à rénover.

Certaines modifications sont déjà intervenues en 2011, mais pour être efficace sur le long terme, cette restructuration du diagnostic immobilier doit s’effectuer en profondeur :

Bientôt, afin de dresser une carte réaliste de la consommation énergétique du parc immobilier français, chaque diagnostic devra être rapporté à l’Ademe (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie). Suite au projet de mesure visant la réalisation obligatoire des travaux préconisés pour tout logement de catégorie G, de vives critiques sont attendues.

Enfin, jusqu’alors, l’établissement passait par une trentaine de critères à prendre en compte par le diagnostiqueur avec souvent des valeurs par défaut un peu trop optimistes. Prochainement, la fiabilisation va doubler les critères de mesure passant de 30 à 60 et harmoniser la validation des logiciels du calcul par l’état.

L’ amiante :

L’amiante  est un matériau minéral à texture fibreuse qui se présente sous forme friable ou non. Les Grecs (il y a plus de 2000 ans) l’avaient déjà repéré pour ses propriétés réfractaires exceptionnelles et avaient également mesuré les dommages pulmonaires qu’il procurait.

En effet, l’amiante étant souvent un matériau friable dans le temps, il émet des substances nocives et volatiles et entraine de graves maladies respiratoires. Toutefois, jusqu’en 1997,  son utilisation dans le domaine industriel a été intense. Désormais, le Code de la santé public est très vigilant à ce sujet car il s’agit bien là d’un problème de santé public. Il est donc de la responsabilité du propriétaire d’un bien bâti (mis en vente ou en location) d’informer l’acheteur ou le locataire, de la présence éventuelle d’amiante.

Afin de remplir cette obligation il devra :

  • Identifier la présence ou non d’amiante
  • Expliquer les mesures de sécurités à respecter, en cas de présence d’amiante
  • Regrouper l’ensemble des informations et permettre leur consultation

Pour remplir cette obligation, différents diagnostics seront à faire réaliser si le bien est bâti avant le 1er juillet 1997

Diagnostic amiante (dans le cadre de la vente ou location d’un bien):

Les investigations portent notamment sur les calorifugeages, les flocages, les faux plafonds, mais également sur tous les autres matériaux répertoriés dans une liste normative. Cette liste comprend notamment, les matériaux en fibre ciment, les dalles de sol, les enduits projetés…

En cas de doute, notre expert prélèvera un échantillon afin de le faire analyser par un laboratoire spécialisé et accrédité. Ce diagnostic n’entraine pas de destruction, il n’est que visuel.

Dossier technique amiante :

Il concerne les immeubles, les constructions, les entreprises ainsi que les industries. Il comprend une fiche récapitulative du diagnostic Amiante mais agit sur un champ d’analyse plus élargi.

Il précise les consignes de sécurité à respecter suite à la présence d’amiante et établit une description du bien précis et de la localisation de l’amiante dans celui-ci.

Le Diagnostic Amiante avant travaux, En cas de projet de travaux, un diagnostic exhaustif de la présence d’amiante doit être effectué. Qu’il s’agisse de la réhabilitation, la rénovation, le rafraîchissement ou encore d’un agrandissement l’objectif du diagnostic amiante avant travaux est de repérer les matériaux et les produits susceptibles de contenir l’amiante ainsi que d’évaluer l’état de dégradation des surfaces du bien . Cette recherche nécessite des investigations destructives qui ne sont pas réalisées lors de l’établissement du DTA. Il est régit par l’article 10-4 du décret du 7 février 1996.

Diagnostic Amiante avant démolition, ce repérage doit s’effectuer sur les immeubles à démolir, y compris sur les maisons individuelles, afin d’éviter tous risques sanitaires sur les riverains et l’environnement. Une fois la recherche effectuée, le professionnel doit attester de l’absence ou de la présence d’amiante et mentionner si un risque de dégradation de matériaux amiantés est présent.

En cas de présence d’amiante dans les matériaux de construction, le propriétaire est tenu de transmettre les résultats du repérage, avant démolition, à toute personne appelée à organiser ou effectuer les travaux sur l’immeuble ; seule une entreprise spécialisée pourra intervenir sur le chantier. Le non respect par le propriétaire de ses obligations est sanctionné par une amende de 5ème classe.

La loi Carrez ou attestation de surface,  détermine la surface privative d’un bien en copropriété qu’elle soit en copropriété verticale ou copropriété horizontale. Ce diagnostic s’applique a tous les biens en copropriété quelle qu’en soit leur destination (appartement, local commercial…)

Il ne concerne pas les surfaces inférieures à 8m2 et les surfaces qui ont une hauteur de  plafond bas inférieure à 180cm. Sont exclus de cette réglementation les caves, garage, terrasses…

Il est obligatoire depuis la loi du 18 décembre 1996 d’indiquer la surface exacte du bien vendu dans l’avant contrat et dans l’acte de vente.

En cas d’absence d’indication de cette surface, l’acheteur peut exiger la nullité de l’acte de vente dans un délai d’un mois après la signature de celui-ci. Une marge d’erreur autorisée ne dépassant pas les 5%  de la surface calculée n’entrainera pas de conséquence. En revanche si l’erreur dépasse les 5%, une diminution du prix de vente proportionnellement à la surface manquante dans un délais d’un an après la signature de l’acte de vente peut être pratiqué. Cette réglementation concerne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cages d’escaliers, des gaines et des embrasures de portes et fenêtres.

La loi Carrez peut être réalisée par le vendeur lui-même mais attention aux mesurages approximatifs. Nous vous recommandons vivement de confier ce mesurage à un professionnel qui vous délivrera un certificat et engagera sa responsabilité.

Le Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)

Même si sa toxicité est reconnue depuis l’Antiquité, le plomb a été ajouté jusqu’en 1949 dans les peintures (sous forme de céruse) pour ses propriétés de résistance à l’humidité et aux moisissures.

 Bien que souvent recouvertes par d’autres revêtements (peintures, papier peint) ne contenant pas de plomb, ces peintures peuvent, en cas de dégradation du support, avec le temps et l’humidité, se disséminer dans un logement, sous forme d’écailles ou de poussières.

Une fois ingéré ou inhalé, le plomb pénètre dans l’organisme et se stocke notamment dans les os, ensuite il peut être libéré à retardement dans le sang. Cela provoque des troubles parfois irréversibles (atteinte du système nerveux) voire le décès: les écailles et les poussières dégagées sont alors sources d’intoxication, plus fréquemment chez l’enfant qui est plus fragile.

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) répond donc à un problème de santé publique et vise à protéger les populations particulièrement exposées au risque d’intoxication par le plomb, également appelé saturnisme.

Depuis le 26 avril 2006 le diagnostic plomb est devenu le CREP. Que ce soit dans le cadre de la vente ou de la location d’un bien, ce diagnostic est obligatoirement annexé à l’acte notarié ou au bail. Dans le cas contraire, et en cas de présence de plomb dans les peintures, il sera impossible pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés. Quant au bailleur, il s’agirait d’un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale. En ce qui concerne les locations, toutes les parties privatives et communes sont analysées.

La classification du plomb

L’auteur du constat classe de 0 à 3 chaque unité de diagnostic recouverte d’un revêtement en fonction de la concentration en plomb et de la nature des dégradations, conformément au tableau suivant :

  • Concentraion en plomb < aux seuils : Classement 0
  • Concentraion en plomb > aux seuils : Type de dégradation “Non dégradé” ou “non visible” : Classement 1
  • Concentraion en plomb > aux seuils : Type de dégradation “Etat d’usage” : Classement 2
  • Concentraion en plomb > aux seuils : Type de dégradation “Dégradé” : Classement 3

Suite à cette analyse l’expert établit un  rapport complet de l’inspection.

Le diagnostic électrique

La réalisation d’un diagnostic électrique concerne exclusivement la vente d’un bien immobilier  équipé d’une installation électrique datant de plus de 15 ans.
Ce diagnostic est obligatoire et doit figurer dans l’acte de vente.

Concernant un bien immobilier soumis au statut de copropriété, le diagnostic électrique ne s’appliquera qu’aux parties privatives. Il est obligatoirement établi par un professionnel.

Le diagnostiqueur aura a pour tâche de s’assurer de la présence de certains systèmes de sécurité:

  • Appareil général de commande et de protection,
  • présence sur chaque circuit d’une protection contre les surintensités adaptées à la section des conducteurs,
  • dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,
  • installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Enfin, la principale mission du diagnostic électrique sera d’identifier les éventuels « matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, les conducteurs non protégés mécaniquement ».

Le diagnostic gaz 

Pour lutter contre les intoxications et les explosions causées par des installations au gaz défectueuses, l’Etat a mis en place ce nouveau diagnostic immobilier. Il est obligatoire pour toutes les ventes de logement dont l’installation intérieure de gaz a plus de quinze ans. Il doit être obligatoirement annexé à l’acte de vente.

Le diagnostic analyse les quatre points suivants :

  • la tuyauterie fixe,
  • le raccordement en gaz des appareils,
  • la ventilation des locaux,
  • la combustion.

Ce diagnostic doit être réalisé même si le gaz est coupé et même s’il le compteur a été supprimé, à partir du moment où il subsiste une tuyauterie fixe dans le logement.

L’Etat des Risques Naturels et Technologiques (ERNT)

L’ERNT ou Etat des Risques Naturels et Technologiques est le document qui  indique les risques de sismicités et les risques naturels ou technologiques aux quels est exposé un bien.

Défini par arrêté préfectoral, il est basé sur les plans de prévention des risques, les arrêtés de catastrophe naturelle et le zonage de sismicité disponibles en mairie.

En cas de non annexation de ce document, l’acquéreur ou locataire peut demander soit la dissolution du contrat, soit une diminution du prix du loyer. Il est indispensable en cas de location.

Diagnostic technique de la loi Solidarité Renouvellement Urbain (aussi appelé diagnostic SRU): il constate la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs de sécurité. La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, impose ce diagnostic pour la mise en copropriété d’immeuble de plus de 15 ans.

Ce diagnostic à une validité de 3 ans.

Pour une mise en copropriété il faut déterminer les lots comportant des parties privatives et des parties communes. Le découpage se fait en attribuant une quote-part des tantièmes. Le règlement de copropriété est alors établit.
Il est généralement rédigé par un professionnel.
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 détermine le statut de la copropriété.

La mise au plan est le relevé de l’ensemble des quottes d’une habitation pour le retranscrire sur un plan aux bonnes dimensions en format 2D ou 3D à l’aide de logiciels professionnels reconnus.

L’Etat descriptif de divisions est le document qui liste les lots privatifs d’une copropriété.

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